房市轉空訊號出現？專家示警：「餘屋vs新案」恐多殺多
今（2023）年受到打炒房、央行升息等因素影響，衝擊房市交易，整體買氣受到抑制，房價漲幅也逐漸收斂，展望明（2024）年，房市趨勢專家李同榮從基本面、技術面、政策面、消息面，提出10大發展分析。
利率、資金、供需、價量 4大基本面分析
一、利率趨跌，有利房價盤穩
全球終止升息，並傾向降息預期，有利出口與經濟增長，但不可忽視的是降息對房市影響3階段。
1.降息初期（2024年上半年）：降息背景因素往往是經濟不景氣的象徵，對房市推升沒有影響力。
2.降息中期(2024年Q3-2025年Q2)：對經濟增長產生作用，所得增加，民間消費也開始增加。
3.降息末期(2025年Q3以後)：降息末期，市場游資大量增加，資金多與利率低，雙引擎帶動下推動房市景氣上升。
二、資金充裕、超額儲蓄過多，購屋動力不足
行政院主計處預測，明年超額儲蓄率上修至14.85％，超額儲蓄金額高達3.7兆元，連續5年逾3兆元，創下歷史新高，顯示國內閒置資金過剩，投資動能降低，恐增加經濟失衡風險，當然也會影響購屋動能。
三、供給過剩，餘屋大竄逃
近年來全台預售市場銷售率不佳，據內政部統計去年底餘屋量高達8.2萬戶，今年應該超過十萬戶待售量，惟因成本上升與建商口袋深的因素，價格雖上不去但也居高不下，只有部分量大超漲地區會略有鬆動，明年若有政策利多，餘屋將趁勢大竄逃，若沒政策利多，餘屋有可能與新推建案產生多殺多現象。
四、價量表現呈「量溫、價盤」
2023年Q2交易量見底，政策利空出盡，加上新青安貸款專案刺激，交易量能從Q3開始回溫，此一現象會延續至2024年，但量回溫並不代表價即上升，就如2016Q1量見底回升，價鬆動下跌。反而須透過部分超漲區的價格鬆動刺激買氣提升購屋動能，預期2024全年交易量會在30萬戶以上。
▼（圖／吉家網提供）
景氣循環技術、預售先行、價量技術 3大指標分析
一、景氣循環技術指標，房價推升乏力，多頭氣勢耗盡
第六循環從2014房市反轉下跌，2018年房市止跌回升到現在，歴經6年多頭走勢，2023年房市推升已出現疲軟，各地總價受限，持續縮小坪數到極限，房價漲勢一再收歛，顯示多頭走勢即將結束。
二、開工量，建照量與使照量呈死亡交叉，房市轉空訊息出現
9月份開工量正式與使照量出現死亡交叉，顯見房市先行指標的預售市場，因銷售率不佳影響開工率，而另一方面前兩年景氣熱絡所帶來大量開工數都在今年明年陸續完工，開工量減餘屋量增，這就代表房市反轉訊息來臨。
▼（圖／吉家網提供）
三、價量走勢背離，房市轉空跡象明顯
此波多頭走勢從2018年交易量27.78萬戶、2019年30.03萬戶、2020年32.65萬戶、2021年34.81萬戶、2022年31.81萬戶、2023年預計29.5萬戶，可以看出2022到2023年兩年連續出現價量背離，而價格漲幅也逐漸收斂，2023年Q3六都季漲幅只有0.95％，年漲幅只有2.48％，預計Q4將更萎縮，明年Q1將是房市正式轉空的關鍵。
▼（圖／吉家網提供）
政策面利空、利多 2大因素分析
一、政策利空
選前囤房稅2.0蓄勢待發，無論修法與否，選後勢必持續推動，雖然對技術走勢影響有限，但建商出清存貨壓力增加，容易引起價格鬆動。
二、政策利多
青年免自備款購屋專案等激勵措施若經實質推動，將會造成房市短期波動，加上2024新政府上任後往往有重大建設利多政策推出刺激經濟，間接對房市發展前景有利。
▼（圖／吉家網提供）
地緣政治與兩岸關係緊張 成最大灰犀牛
影響2024房市一大消息面，就是「全球地緣政治與兩岸關係發展趨勢」，2024總統大選結果勢必影響兩岸關係發展，同時全球地緣政治關係緊張，中美對峙、烏俄之戰、以巴之爭、南海主權、南北韓關係緊張、台海局勢、都間接會影響到房市的走勢，也是房市將可能出現的一隻最大的灰犀牛。
（封面示意圖／pixabay）
