台中房市新考驗！估價師曝這問題嚴重 建商目標「求準時完工」
房市拉開新年序幕，估價師觀察台中去年推案狀況與買賣數量，提出今年將出現的6大狀況，包含商用收益型市場增溫、享受低首付低利優惠的勇敢買盤後期曝顯機率增、建商面臨缺工問題、危老案優勢與危機並存、選擇性信用管制及公共工程發包應滾動式檢討等。
去年房市經歷政策及利率干擾，建商態度改為保守，根據正心不動產估價師聯合事務所統計，去年台中推案戶數為21995戶，較2022年減少3404戶，但推案金額高達4825億元，反而年增323億元。正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠表示，量減卻出現價增，反映出高房價問題。
▼台中去年預售屋推案戶數減少，但總額仍增加。（圖／正心不動產估價師聯合事務所提供）
另外從成屋市場來看，去年台中市買賣登記棟數4萬7693棟，年減3002棟、衰退5.9%；象徵完工交屋的第一次登記棟數為2萬4246棟，年減105棟、微跌0.6%。
去年房市上冷下溫 未來趨勢低總高單
陳孟筠解釋，受到貨幣緊縮政策及《平均地權條例》影響，房市量能雖受到抑制，但受惠於新青年安心成家優惠貸款方案而提振不少買氣，後續市場回歸自住需求為主，整體而言2023年房市呈上冷下溫格局。
▼台中2023年房市呈現上冷下溫格局。（圖／正心不動產估價師聯合事務所提供）
觀察近幾年因疫情造成供應鏈斷供問題雖已排解，但陳孟筠指出，現階段不僅住宅市場，包含商用、廠房類等各類型建照及開工總樓地板面積仍處於高檔，多數尚待營造廠承攬興建，然而缺工班施作造成發包不易，在搶工潮之下推升營建成本，後續還將面臨開徵碳費所衍生的成本轉嫁問題，估計未來趨勢為「低總價、高單價」。
展望今年的台中市場，陳孟筠則指出6大方向，首先是商用及具可收益型市場增溫，建商為避開房市寒冬，紛紛轉向可長期持有的可收益性資產，以及無銷售庫存的產業發展，因此許多建商有高度意願會保留自家店面或商場作自行開發經營，甚至有商用不動產的銷售率優於住宅不動產的情形。
建商轉向收益型資產 危老現發包危機
第2點是危老案優勢與危機並存，危老優勢在於開發商資金不在金管會限縮範圍，取得資金容易，但規模量體較小、不易工程發包，導致興建成本提高、勢必提高售價，將成為其劣勢與危機。陳孟筠表示，目前處於嚴重缺工潮，在利潤權衡之下，營造承包商傾向選擇大型工地，反而讓危老案面臨發包困難危機、舉步維艱。
▼危老不受金管會限制，卻也有規模小不易發包的問題。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）
第3點為新屋與中古屋展開拉鋸戰，原因在於預售屋市場在打炒房重拳連擊之下，多以「工程期輕鬆付款」來增加誘因誘因，且在政府推出「新青安貸款」後，也有不少人勇敢下手買房，造成市場買盤拉鋸戰。陳孟筠強調，若下手前未經過審慎評估，因「前期利多」而進場的人，當利多消退後恐面臨龐大還款壓力，也易提升違約率。
買方留意後期還款壓力 建商怕缺工難交屋
不只買方有風險，還有未來房市熱區與建商面臨的考驗，目前台中市以北屯區推案數居冠，後續各大建商將齊聚14期及水湳經貿園區，陳孟筠示警，在市場缺工問題未解之下，建商首重目標為力求「準時完工交屋」！
另外陳孟筠也分別針對「選擇性信用管制」、「公共工程發包」兩點分析，認為應進行滾動式檢討，前者隨著高房價時代推進，過去定義的「高價住宅」早已不合時宜，且限貸令已造成實務上的阻礙，例如導致規劃設計及開發時程受限，難以慢工出細活，不利市容發展，「推行政策不應與實務脫鉤，應適時進行滾動式檢討」。
▼缺工問題未解是建商面臨的考驗。（圖／正心不動產估價師聯合事務所提供）
公共工程頻流標 選擇性信用管制應檢討
至於疫情造成的物價上漲、材料供應及勞動人力問題，陳孟筠舉「台中巨蛋」為例，便導致公共工程發包幾乎停擺，只能不斷增加工程預算以求廠商進場投標，「現階段的不動產政策施行打著『打擊投機』的口號，實務上也易亂槍打鳥，造成市場全趴的局面」。
陳孟筠接著說，政府打房將營造業也列入建商開發，因而限縮資金，但疫情期間公共工程多次流標已積壓過多工程，加上民間企業投資新建與住宅市場興建需求，讓營造業出現接單滿載情形，進入10年來最大的紅利期，造成市場屢屢出現大型工程案找不到適合營造廠承攬的狀況。
考量工程發包會有不少預付款且金額不在少數，陳孟筠認為，為扶持營造業的擴張期，理應對營造業排除在銀行限縮資金範圍之外，才能讓公共工程順利推動、促進民間企業投資案以及減少爛尾樓的發生機率。
（封面圖／EBC地產王 張琬聆攝）
