胡偉良／薪資漲幅跟不上房價 2大因素告訴你：5年後更買不起
台灣絕大多數城市的房價都「偏高」，尤其是民眾的房價收入比差異極大，近期統計的平均比值為9.58，超過國際臨界點6.0，最高的台北市更高達16.22倍……。
若不趁早買房，你只會愈來愈買不起......
收入增幅追不上 房價只漲不跌
持平而論，除了房價持續走高，另一方面，居民收入增幅卻遠遠追趕不上房價漲幅，像以總價1000萬元的房子為例，每年上漲3%，就是30萬元，若購房者每月有5萬元的薪資，每年調漲10%，也不過才6萬元，遠遠跟不上房價的上漲速度。此外，在絕大多數人的傳統認知裡，我國的房價「只漲不跌」，從中長期的角度來看，也確實如此。
那麼，2023年還應該買房嗎？如果2022、2023年不買房，5年後房子會更買不起嗎？
▼中長期看來房價只漲不跌。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）
我們不妨回頭檢視影響未來5年房價走勢的幾個因素：利率、預期、庫存、供求關係、營建成本等，從中找尋答案。而嚴格說來，要回答上述問題其實並不難，關鍵還是要摸透影響未來5年房價走勢的五大核心因素：利率、預期、庫存、供求關係、和營建成本。以下針對供求關係與營建成本這兩大核心因素來細細分析，為何房價「很難下跌」？
少子化影響未浮現 新屋需求大於供給
【供求關係】
1. 2016年後，需求逐年攀升
從房市交易量來看，2021年台灣六都全年移轉棟數26.8萬棟，全年的買賣移轉棟數接近35萬棟，雙雙寫下8年新高，與前一年（2020年）相比，也成長了6%之多。基本上，房市交易量從2016年墜入谷底（24.6萬棟）後，逐年回升。
▼近年購屋需求逐年攀升。（圖／品嘉建設提供）
在新屋「需求大於供給」的情況下，不僅逐漸的消化了之前的庫存新屋，也拉升了房價。
2. 人口結構的影響
若再深入分析人口和家戶數的變動情形，可以觀察到台灣的人口數確是逐年遞減，比較顯著的轉折年份應該是從1998年開始，若考量到現今購房主力的平均年齡40歲（主力購房年齡層35~45歲、其次為30~35歲和45~50歲兩個年齡層），那麼少子化的影響最快也要到2028年（1998＋30年）才會開始出現，2033年（1998＋35年）才會有比較明顯的影響。
▼人口數雖逐年遞減，但少子化影響尚不明顯。（圖／品嘉建設提供）
3. 家戶數的增加狀況
但再考量近年來家戶數的增加狀況（原因包括：單人戶數增加、結婚件數減少、離婚件數增加），近10年來增加了超過948萬戶（9006580-8057761，每年約9.5萬戶），每年增幅達1.13%，也超過少子化下的最大人口減幅（0.7%），亦即房屋的需求量仍將呈正數的增加。
從這些數據來看，我們似乎看不到未來10年房產需求減少的可能。
▼家戶數近10年來的增幅超過人口減幅。（圖／品嘉建設提供）
4. 新屋的供給增量平穩
再從供給上來看，從我國建照的申請情形顯示，從2020年核發住宅類建照計16萬39宅、開工13萬4315宅，都是近10年新高；若再從近10年使用執照來觀察，可以發現從2017年開始發照的樓地板一直呈現穩定狀況（約15000千平方公尺），亦即新建的宅數增加和每宅的面積變小，這也反應了當前的小宅化現況。
▼近10年建照核發數來到相對高點。（圖／品嘉建設提供）
▼從使照變化可觀察出小宅化趨勢。（圖／品嘉建設提供）
雖說建照增量從106年開始遞增，但再看實際開工的狀況，則又是另一個景象，亦即「愈來愈多拿到建照，但遲不開工」的現象。
新屋的建照宅戶數雖有大量增加，但未立即真正開工，雖說表面看來這幾年（108年以後）建照的申情宅戶數有大量增加，但未立即真正開工的比例卻愈來愈高。若再計入使照和建照的時間差（約3年）之後，假使施工進行順利，推估至少3年後，新屋供給數量才會見到增長。
▼不少建照未立即開工，形成落差。（圖／品嘉建設提供）
再者，考量這幾年缺工、搶工所造成的工期拉長，未來幾年新屋的數量將極其有限，但考量這幾年缺工、搶工所造成的工期拉長影響，估計5年內每年新屋的數量與當前相比，增加仍將極其有限，亦即近期新屋供不應求的情形仍難改善。
▼考量近年缺工狀況，新屋供不應求狀況仍難改善。（圖／品嘉建設提供）
成本結構難跌 往後房價持平或續漲
【營建成本】
最後，再看看房價的成本結構。基本上房屋的成本結構包括了：土地、營建原物料、勞務成本，這些要素在可建土地匱乏、全球共同追求「碳中和」的共識、和營建人力短缺的狀況下，往後也很難下跌，因此，如果以成本來考量，那麼往後房價只有持平、緩漲和暴漲的可能，除非短暫、特殊情況，否則很難期待會有下跌的空間。
房市未來怎麼走？
1. 小宅化格局大致確定
2020、2021年核發住宅類建照宅數雖然增加，但建造執照數量卻較2019年減少，這也顯示房屋面積變小的小宅化格局已經形成，也印證了房價上升和家戶人口數增加的影響，近期的統計數字也顯示，單身族爆多，當前每戶平均人口數僅2.59人，已創歷史新低。
▼諸多數據顯示，小宅化格局大致確定。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）
2. 建造規格提升引發新的購屋需求，新屋佔比提高
再從近期新推出預售屋的建造規格來觀察，不難發現很多新建案的建造規格較過去提升了不少，除了2020年送照的建案樓板必須符合新法規減噪（降低17分貝，達到58分貝以下）的要求外；很多危老都更改建的房屋也開始採用「更高的耐震等級」去設計、施工。
社區內也有了「無障礙的順平設計」；對陽光的照射也增加了「遮蔽性的舒適」考量，這些都「增加了居家的舒適性」，提升的新規格也將帶來了新的購屋需求。
筆者估計，在新建造規格升級的催化下，新屋佔比將日漸提高；而中古屋，尤其是老舊公寓價格將日趨下跌，這也將是房市、房價分化的結果。
另外，有都會熱區買房需求的民眾，若不及早下手，日後買房難度將會進一步加大。
---
●以上言論不代表EBC地產王立場。
●本文摘自／《小資族房地產交易勝經》／胡偉良／時報出版
（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）
