曾文龍／許多人期待房價大跌 卻打碎了眼鏡…今年這3因素更難下修

文／台灣不動產物業人力資源協會理事長、國立台北科技大學不動產估價師學分班主任 曾文龍

銀行房貸的統計數字是景氣冷熱的重要指標。去年下半年政府推出「新青安房貸」，條件特別優惠，使得上半年大力打房，景氣趨冷的房市又開始熱度起來，剛需市場成交量推升。

房子是拿來住的，是食衣住行的四大需求之一，剛需市場是永恆的需求，所謂成家立業就需要有房子的支撐。

自住剛需支撐 新承作房價金額創新高

中央銀行去年10月22日公布11月5大銀行新承做房貸金額為895.62億元，創新了中央銀行統計以來的歷史新高！前年12月是644.95億元，去年1月跌落到369.54億元，4月468.14億元，8月回升為632.01億元，10月787.70億元，到了11月895.6億元，創了史上最新高！並已連4月上升！11月更比10月增加了13.7%。

▼去年5大銀行新承作房貸金額創新統計以來新高。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

另一方面也因為進入年底交屋潮，在青安房貸助攻下，使得金額呈現高額成長，這種加持效果，預估會再延續一年，後續新增房貸金額將持續上升。在新青安房貸優惠利率稀釋下，去年11月購屋貸款利率略降至2.07%。

台銀、合庫銀、土銀、華銀、一銀等五大銀行在房貸放款市場占比約4成，是觀察房貸市場的最重要指標，新青安房貸去年11月金額月增65.6億元，佔了整體市場60%左右。剛需市場即是自住市場，這個才是居住的健康需求，古人說「有恆產者有恆心」。

新青安加溫房市 今年預估審慎樂觀

由於市場加溫，今年的房市在總統大選之後，一般認為比去年審慎樂觀。去年多空對決，有許多政府打房的因素，然而房價並沒有打下來，有些新建案在成本壓力下續漲房價。

▼新建案在成本壓力下，房價沒被政策打下來。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

今年的房價恐怕將繼續緩漲，買賣移轉棟數預估在30萬棟以上。30萬棟是多年來房市趨溫的指標，由於通膨問題嚴重，缺工缺料問題嚴重，建材上漲，地價上漲，許多消費者也逐漸體認到房價很難有下跌的空間，許多建商反映，「成本如此高，要如何降價？！」因此看漲未來房價的購屋人比例明顯增加。

去年一年來包括新竹的七都房價，台南、新竹、桃園漲幅約超過10%，高雄、台中漲幅將近10%，台北、新北因為房價基期太高，但是也有約5%的漲幅，全台灣的房價已經漲了5年了，回顧2021年漲幅最大。去年許多人期待房價下跌，甚至大跌，然而房價卻仍持續上漲，打碎了許多眼鏡。

預售屋付款輕鬆 打房後仍重站起來

打房5大重拳的《平均地權條例》修正，於去年7月正式上路，嚴格限制預售屋轉售。然而現在看來，預售屋仍然重新站起來，因為預售屋自備款較低，隨著工程興建分期付款，付款輕鬆，而且購買人可建議某些房屋格局可以改變，不像中古屋難以改變，預售平均每月的交易量大約7千多件。

▼預售屋自備款低，付款方式輕鬆。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

預售屋市場去年10月的揭露件數重新回到1萬件，月成長增加11%，更比前年年增68%，大幅成長，顯然預售屋經歷打房風暴之後，又重新站起來了，目前六都加上新竹七都，表現較為平淡的是台北市。台北市因為房價太高，首購的比例很低，加上《平均地權條例》，限制私法人購置住宅採許可制，當然買氣回溫的速度會低於其他六都。

去年全台住宅建照大約15萬戶，建商與代銷商明顯走出困境。2024年全球經濟預估可緩步復甦，升息循環已到了末升段。另外國內碳費明年開徵，恐推升綠色通膨，房價更難以下修。

（本文節錄自《現代地政雜誌》）

●以上言論不代表EBC地產王立場

（封面圖／EBC地產王 張琬聆攝）