租客、前屋主戶籍未遷出！達人曝「2慘況」：小心被多收稅金

有民眾繳稅時發現，前屋主或租客忘記遷出戶籍，甚至拿來設營業登記也忘記註銷，導致稅單從自用住宅變成營業用稅，房產達人為此整理懶人包，一次搞懂戶籍問題。

房產達人賣厝阿明針對戶籍問題整理了4個重點，包括「逕遷」的意思、租客戶籍沒遷出、公司營業登記沒遷出，以及不註銷「營業登記」會有什麼影響都詳細解釋，希望可以解決購屋族/房東的相關疑問。

▌「逕遷」是蝦米？可以怎麼辦？

阿明指出，「逕遷」是指房屋所有權人，針對房屋地址內未遷離的人，依法向戶政機關申請遷出的程序，就叫做「逕遷」。根據《戶籍法》第50條第1項規定，只要你是「房屋所有權人」，要將權狀地址內的原住戶或前租客的戶籍遷出，只要備好「房屋所有權狀」、「房屋所有權人或是委託書與受託人的身分證」或「可證明承租人已不住在此的證明文件」，到房屋所在地的戶政事務所申請即可。戶政事務所調查確認屬實後，就會將前屋主或是前租客的戶籍遷出。

而阿明也提醒，現在除了臨櫃辦理逕遷外，部分縣市也可以用線上辦理的方式申請，程序可以到各地方的戶政資訊網站查詢！

▌如果是租客戶籍沒遷出怎麼辦？

阿明說，新版租賃契約房東不可拒絕租客遷戶籍，但也常發生房客退租後忘記遷出，甚至拒絕遷出狀況，造成房東的困擾。事實上，房東同樣也可以依照上述提到的《戶籍法》第50條第1項規定強制將租客戶籍遷出，畢竟法律原本就有保障房東的權益。如果擔心這種拒絕遷出戶籍的狀況發生，可以在合約備註「退租須將戶籍遷出」，並在租約到期前提醒房客務必記得喔！

▌如果是公司營業登記忘記遷出呢？

真的有可能地址被辦理營登後忘記註銷嗎？阿明表示「真的有可能！」這種狀況通常是前屋主或者前房客搬離後，沒有去登記註銷營業登記，導致屋主或是後來取得房屋所有權的人，在繳房屋稅的時候發現要繳3%的營業用房屋稅
（自住房屋1.2%）。

假如遇到這種情況，想要變回「自住房屋」使用並恢復原本的稅率，阿明表示雖然依照法律規定，要取消營業登記，必須要由當初登記的人親自辦理，但假如真的遇到前屋主/前房客，遲遲不肯註銷，他提供2 個方法處理：

A.     向公司所在地申登機關檢舉：向經發局檢舉此公司遷址卻未變更住址，那麼該公司是會被裁罰10000~50000元。經查核該公司距離實際遷離日，超過6個月都沒有申請變更登記，主管機關會依利害關係人的申請（例如房東或現任屋主）或職權，撤銷該公司的營業登記。

B.     向『稅捐機關』提出申請：在「事實發生日起30天內」向房屋所在地稽徵機關提出申請（部分縣市有開放線上申辦）。事實發生日像交易簽約日、過戶日等都包還在內，所以當你買賣已經到完成過戶的階段，或是租賃契約結束日，要記得儘快要求前屋主或，前房客趕快辦妥遷址或註銷營業登記。

阿明說，假設前屋主或前房客無法完成註銷，現任屋主或房東也記得在30日內，向稅捐機關提供相關證明該地址已無營業事實，稅捐機關派人查核後屬實，就可申請依實際使用情形來課稅。

不過若超過30日才申請變更房屋用途，無法查得實際變更日，就以申請日為申報日，從當月更改房屋用途以及稅率，所以早點申請才不會讓自己權益損失哦！

▼如果忘記遷戶籍，小心繳稅被多收稅金。（圖／Unsplash）

▌不註銷「營業登記」會有什麼影響？

根據《所得稅法》第14條第1項第5類第4款規定，將財產借與他人使用，即使是無償使用，但若房屋用途係供營業或執行業務，就要按當地租金市價計算租賃收入。

簡單來說就是，即使現任屋主與前屋主或房東與前房客並沒有租賃的關係，也沒有在收房租了，但因為前屋主、前房客並沒有去稅捐處註銷「營業登記」，依照所得稅法的規定，也是會被認定有租賃事實，並課徵相關稅額，例如：3%的房屋稅。

因此阿明呼籲，前房客或是前屋主有利用房子做營業登記，最好去查有沒有做「註銷營業登記」，保障自己自用住宅的納稅權益，免得多花冤枉錢。

最後他也建議各位買方/房東，當購入房屋後，務必向戶政事務所查詢賣方戶籍是否已遷出，同時也確認該地址是否有第三人設籍及相關營業登記有無遷出，以免影響到日後自身權益！

▼阿明指出戶籍未遷出恐發生2慘況。（圖／賣厝阿明授權）

（封面圖／東森新聞）