全球房市泡沫指數 從25城市反推台灣 學者：正在軟著陸

瑞銀發布《2023瑞銀全球房地產泡沫指數》，分析了全球25個主要城市的住宅價格，報告顯示，相較2022年具泡沫化風險的城市明顯減少，甚至連香港都因房價下跌，創該項報告以來首度「脫離泡沫區」，但仍在「高估區域」。至於台灣，雖未被列入評析城市，但學者由此報告，也推估了泡沫化的風險。

瑞銀的全球房地產泡沫指數，是追蹤不同城市的房地產市場的基本估值和房地產市場的估值，內含「房價收入比」和「房價租金比」與「抵押貸款佔GDP比率的變化」的以及「建築業佔GDP比率的變化」，和「城鄉價格比」，組成的加權平均值。

並分為5個區間，包括蕭條的（分數低於-1.5）、被低估（-1.5至-0.5）、公允價值（-0.5 至0.5）、高估（0.5 至 1.5）和泡沫風險（1.5 以上）。雖然無法透過此預測是否或何時修正將會發生，但「泡沫風險」是指普遍存在的泡沫風險，代表價格大幅調整的風險很高。

瑞銀指出，大多數市場的平均房貸利率自2021年起增加近兩倍，進而推動融資成本上升，房價增長也因此受到影響，如此也讓不少城市由「泡沫風險」降為「高估」。

2023年脫離泡沫風險的，包括多倫多、法蘭克福、慕尼黑、香港、溫哥華、阿姆斯特丹和特拉維夫，目前被評為「高估」。2023年僅剩蘇黎世與東京，仍處在「泡沫風險」。

▼2023年許多國家房價出現變化，但台灣仍在持平、盤整狀態。（示意圖／pexels）

亞洲的部分，自此項報告首度發布以來，香港一直處於泡沫風險水平，不過，經通膨調整後的香港房價，從2022年中至2023年中下跌7％之後，已重返2017年的水平，讓香港現在房價處於「高估」區域。

較特別的是東京，過去20年東京逐漸從價值「低估」進入「泡沫風險」，與日本其他城市形成鮮明對比，儘管淨移民人數下降和抵押貨款利率適度上升，但名目房價動態卻未有減弱。

新加坡則因房屋供應無法滿足強勁的本地和國際需求，實際房價自2018年起上漲了15％，租金也反映出這一點，同期上漲約40％，因此由2022年的「高估」，變為「公允價值」。

由於指數統計涵蓋「房價收入比」和「房價租金比」，因通膨關係，促使收入和租金增長，同時，房貸利率走揚，導致部分城市房價下跌，這使得2023年不少區域脫離了泡沫化風險。不過，當經濟成長無法讓購屋族大幅提高負擔能力時，瑞銀點出，若利率維持在目前的高水平，未來房價下行空間較大。

▼2023年瑞銀全球房地產泡沫指數。（圖／瑞銀提供）

台北大學不動產與城鄉環境學系教授彭建文分析，的確在全球升息抑制通膨之際，房價下跌但租金上揚，以及房價下跌收入增加，會出現統計數值的明顯變化。他認為，不少國家從去年以來，邁入高利率時代，對房價造成了修正，也降低了部分城市的泡沫化風險。

至於台灣的部分，因央行採取溫和升息，加上金融控管，利率對台灣房價影響並不大，雖然明年初準備大選，相關政策工具可能趨緩，但整體來看，目前金融環境與相關政策不變之下，台灣房價會走向央行所謂的「軟著陸」，難見大漲或大跌。

（封面示意圖／EBC地產王）