老屋改建房價翻一倍！達人潑冷水：「3種房」注定難都更

房價居高不下，不少人轉向買老屋，除了價格較低，也希望能拚一把都更的機會，但房產達人「阿宅-雙碩士地產顧問」也提醒，雖然老公寓如果真能改建成功，房價通常可以翻一倍，簡直跟中大樂透沒兩樣，不過「台灣大部分的老房子，注定難以都更」。

●最多都更案的區域，不是最老舊的，而是房價最貴的

以台北市為例，依據2023年Q3房屋稅籍住宅類資料，平均屋齡最老舊的區域，依序是屋齡41年的萬華區（屋齡40年以上占64.32%），屋齡40年的士林區（屋齡40年以上占59.22%），以及屋齡40年的松山區（屋齡40年以上占57.53%）。

但依據近十年台北市已核定都更案件資料，已核定都更案件，最多的是房價最高的大安區118件，然後是中山區110件以及中正區85件。平均屋齡最老、40年以上老房最多、最需要都更的萬華區，都更件數只有52件，在台北市12個行政區排第11名。

理論上，越老舊的區域，應該越優先都更。但現實是，建商不是做公益的，決定進不進場，不是看房子老不老，而是看有沒有錢賺；就算房子又老又舊，如果區域沒有開發潛力，房價不夠高，建商無利可圖，也很難有建商會來整合。

▼老公寓變身都更屋，價值也會跟著水漲船高。（示意圖／pixabay）

●如果周邊還有其他可開發土地，都更案不可能多

依2023年10月資料，自1998年都更條例施行以來，全台累計核定之都更案共1,115件、其中台北市都更核定案件622件最多，占55.78%、其次為新北市206件、台中市112件；六都合計1,058件，占全台所有都更案94.89%。

「數據很清楚，都更條例實施這麼久，六都以外還是幾乎沒有都更案」，因為台灣大部分縣市，不論是未完全開發區域或是新開發的重劃區，可開發用地都還有，建商若想蓋房子，直接買素地就好，既然不缺開發原料，恐怕不會輕易自找麻煩，碰需要時間整合的都更案件。

▼阿宅直言，台灣大部分老房子注定難以都更。（示意圖／pixabay）

●頂樓有加蓋／一樓作店面，很難配合都更

如果要改建，危老必須取得100%屋主同意，都更至少也要80%以上；如果公寓有頂樓加蓋，或是一樓是店面，通常會影響屋主的配合意願，較難達到同意門檻，提高改建的難度。

頂樓加蓋雖然沒有登記，但實際使用面積大，都更後無法一坪換一坪，頂樓加蓋屋主一般都會猶豫；而店面是屋主的生財工具，都更時必須搬遷，造成客戶流失；改建以後，分回面寬和室內面積反而變小，店面屋主常會覺得並不划算。

所以如果想買老公寓賺都更財，可能要看一下，是不是有店面或頂樓加蓋，地點普通，房價不高，周邊又不缺土地，「這種老公寓想要都更，除非自費，否則可能沒你想像的容易喔」。

阿宅最後提醒，有人依目前都更的速度評估，老屋想要全部重建，恐怕要花幾百年時間，而其中最殘酷的，是有些老房根本連都更的機會都不會有。

（封面示意圖／pixabay）