民生社區「翻身」難 成危老沙漠區？專家揭5大原因

近年危老改建正夯，成為都會區精華地段老舊建物翻身重建的新契機，不過並不是所有區域都行得通，例如台北市知名優質住宅區的民生社區，近期才終於核准第一宗危老改建案，之所以難以整合，專家表示，該區位屬特定專用區，受限建築管制，又有機場航線緣故，建蔽率和容積率都不佳，才會難獲建商青睞。

台北市民生社區出現首宗核准通過的危老改建案，基地位在南京三民家樂福旁的巷弄內，基地面積僅50.5坪，礙於基地規模受限，只申請到22%的容積獎勵。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，民生社區是松山第一期市地重劃區，區內的老舊公寓屋齡許多都超過40年，房價水準的確具備有改建效益。全球居不動產情報室總監陳炳辰分析，該基地接近民權東路，鄰近傳統市集地段，不過公車站點、生活採買便利，綠地空間、國小學區也是利多。

不過過去除了特定海砂屋國宅如中工都更案有進行改建外，先前並未見到危老改建案核定的紀錄，不像台北市其他早期發展區的危老案都百花齊放，進入拆除興建階段。曾敬德認為，許多民生社區的住戶都滿意現在的居住環境，加上1樓有些店面使用，又有較大的空地空間，導致整合上有一定的難度。

陳炳辰指出，民生社區在建築上須依照「台北市民生東路新社區特定專用區建築管制要點」，建蔽率、容積率上都有其限制，甚至因為松山機場航線緣故，大樓高度也受限，均為不受建商青睞的因素，而在地不乏物件長期持有投資出租者，已不居住當地，也不急於都更，兩造難以媒合，也讓都更危老的改建不見契機。

不過陳炳辰認為，由於民生社區帶有光環，若比照延壽街中工都更案來看，未來改建後的新推案單價上百萬元並不意外，以當地目前價碼有3成漲勢空間來看，不無帶動後續建商、住戶都更興趣的可能。

曾敬德也提及，近年民生社區陸續在實價資訊中有高價的店面交易案出現，由於這些店面的租金效益並不高，推估應該就是為了日後整合改建而買進。

另外在台北市陽明山大亨路上低調的別墅群，也有412坪土地參與改建，不過根據北市建管處先前的資料顯示，大亨路共有4筆危老改建案，申請到的危老獎勵普遍落在16%~18%，曾敬德表示，該區域多是老舊透天，當看到鄰居參與危老改建成為新房子後，老住戶也會心動想要改建，因此陸續看到該區老舊建物最終得以參與改建。

（封面照／翻攝Google地圖）

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