議價率2成等於價跌2成？估價師揭公式 「不需要這麼悲觀」
近日《東森財經》發布〈跌價紅潮壓境？估價師曝數據：賣家讓利空間上看20%〉，提及賣方態度出現鬆動，議價空間擴大至2成。估價師強調，議價率其實不等同市場行情下跌20%，而是買方可以砍價或折扣的空間，直言不需要對明年房市這麼悲觀。
原文報導台南估價師公會資訊流通委員會主委林利州指出，目前房市空方勢力居上，賣方已見多處鬆動，跌價紅潮壓境，議價空間已有逐步放大至開價10至20%情形。引來網友熱議房價將下跌，「漲50%跌20%」、「都漲100%了砍20%還是賺啊」等。
議價率不等於跌價 代表買方可砍價空間
高源不動產估價師聯合事務所所長陳碧源解釋，其實是網友混淆了議價率和市場行情趨勢的看法，因此產生誤解，事實上，議價率20%並不等同於市場行情下跌20%。
▼議價率並不等於房價下跌。（圖／Pexels）
所謂的議價率，是指賣方開價與最後成交價的價差比率，一般公式是（開價-成交價）/開價，簡單說就是賣方的開價減掉成交價格後，再除以賣方開價的比率，因此議價率代表買方可以砍價或折扣的空間。
▼議價率是指賣方的讓利空間，也就是買方可以砍價的空間（表／東森新聞製）
| 議價率定義 | 公式 |
| 賣方開價與最後成交價的價差比率 | （開價-成交價）/開價 |
議價率擴大 市場行情走式微趨勢
陳碧源指出，議價率高低和賣方對市場趨勢看法所開出的價格有關，如果最後成交價很貼近開價，也就是議價率低，代表市場行情緊俏；如果議價率大，也就是市場行情不如賣方想像，代表市場行情可能較為僵固或盤整，或者逐漸產生式微趨勢。如果再配合銷售天數是否逐漸拉長來判斷，就可以確認趨勢是否下行。
事實上，議價率20%在2015、2016、2018年間都出現過，大多就是房地產市場低迷下的地區。
過去預售屋慣用 滿足買方殺價習慣
陳碧源補充，另外還有議價率自我實現的現象，出現在之前沒有實價登錄2.0、預售屋即時登錄價格時，由於預售屋是由代銷業者在「委託代銷契約終止後30日內」（即建案完銷後）將建案整批申報，可能距離開始預售已有2、3年時間，導致揭露的實際行情有落差。
▼議價率過去常見於預售屋銷售時。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）
當時業者為了滿足買方殺價的習慣，會將希望成交價格乘以1.4倍至1.5倍後再推案，做為開價，讓消費者殺個夠，再過去還導致實登揭露後「開價嚇死人、成交笑死人」的現象，不過現在實錄2.0後，預售屋在成交30天內一定要申報並且揭露，這種情形就比較少。
建商以拖待變 尚未出現降價
儘管議價率擴大只能視為賣方讓利空間，並非下跌或賠售，但陳碧源也坦言，現在房地產市場議價率普遍增加，銷售時間拉長，應該是事實，也代表2023年的房市將形成「北盤南凍」的情形，但房價是否會下跌20%？「倒也不需要這麼悲觀」。
陳碧源觀察，現階段可發現多數建商不願降價，改加贈設備、車位等方式，企圖鞏固登錄的實價，希望以拖待變，拉長不動產市場式微的時間。至於市場何時回溫？有待總體經濟及建商想通或出現外部壓力時，「就看誰敢在抬面上開第一槍了」。
（封面示意圖／東森新聞張琬聆攝）
