人口愈來愈少房價還是一直漲！他曝關鍵因素：超無奈

2023/01/18

15:21

東森財經

我們先來認識一下，影響房價的四個基本要素：(1)供給、(2)需求、(3)資金、(4)利率。

如同讓鸚鵡學會(1)供給、(2)需求，就能成為經濟學家一樣，只要再讓這隻鸚鵡學會(3)資金、(4)利率的概念，牠就能成為房市專家。

一、供給＋需求

首先，讓我們用最白話的方式來說明「供給」，簡單來說，就是市場存在著多少的住宅（中古屋），以及之後陸續會再蓋出多少新房子（預售屋）到市場上。

不過呢，雖然我們常說臺灣地狹人稠、土地就這麼一點點，但其實臺灣住宅的供應量是非常充足的，甚至從2016年來，住宅供給量一年比一年更高，其中一個最明顯的現狀，就是市區房子越蓋越小（用低總價掩蓋高房價的問題，也能讓建商蓋的戶數更多）。

其次則是「需求」，也就是多少人想要買房子，或者可以稱之為「買氣」。由於我們華人自古以來強烈的「有土斯有財」觀念，再加上臺灣扭曲的租屋市場，使得臺灣人買房需求始終非常強勁，我相信「買房」這件事情，肯定也是你人生的夢想之一，沒錯吧。

基本上光看供給和需求，就能決定價格的走勢，這一點並沒有錯，但因為房地產具備著「資產」的價值，也就是具備了能夠投資的屬性，因此除了房子供給出來的「物」、具備買房需求的「人」以外，另一個相當重要的因素就是「錢」，而影響錢的要素就是「資金」和「利率」。

二、資金＋利率

所謂的「資金」，就是經由國家央行發行出來現金，然後像活水一樣流入市場內，當國家發行的現金越多，市場內的人就會拿到更多的現金，而在商品供給沒有變化的情況下，因為人人手上的錢變多了，消費的需求就會更強大，需求大於供給就會讓價格上升，產生所謂的通貨膨脹（關於資金是如何影響房市的部分，等等會有更詳細的說明）。

最後的要素則是「利率」，這邊你要知道資金是有所謂的「趨利性」，也就是資金自然都會流向利率更高的地方。

這樣講可能有點抽象，讓我打個比喻：假設你現在手上有1,000萬，然後在臺北市買了一間小套房辛辛苦苦收租，還要自己管理、自己處理修繕、自己面對租客雜七雜八的瑣碎問題，結果一整年下來，僅僅只有2%的租金收益。

但如果銀行從今天開始，就將臺幣定存利率拉到5%以上，請問你還會想當房東嗎？肯定不會吧（期待房價漲幅就另當別論），於是就會讓許多房東決定把房子賣掉，輕鬆地去收5%的定存。

相反地，為什麼大家現在都把錢從銀行借出來去炒房、炒股，就是因為往年新臺幣定存利率連1%都不到，把錢放在銀行根本沒賺頭，甚至每年還會被通膨吃掉現金的價值，等於把錢放在銀行是不賺反虧、實質的負利率，那麼大家當然就會把錢從銀行領出來做其他更高利率的投資，這就是趨利性。

三、恐怖的乘數效應

房地產因為總價高，就像是一個巨大的泳池，非常適合承載大量的資金，同時房地產又具備獨特的三大特性：保值、增值、現金流，再加上傳統觀念與制度漏洞導致買房需求相當強勁，於是在房地產的利率較高（漲幅或租金）、資金又大氾濫的時候，自然就成為吸引資金進駐的最佳標的。

當銀行利率那麼低，大家都把錢領出來買房，於是大量現金都要去競爭數量有限的房子，根據價高者得的道理，房價自然會被資金推高價格。假設房價一個月的漲幅等於放在銀行一年的定存利率，有錢人當然更想把錢放到房地產裡；而沒錢的人，也會想跟銀行借錢去買房，期待靠房地產翻身致富，於是導致更多湧入的現金把房價水位再往上推升。

這邊順便分享一個小故事，讓你知道氾濫資金是如何刺激市場。

假設今天有間印刷公司賺了100塊錢，然後將這100元發薪給員工，員工再把這100元給孩子當零用錢，孩子再拿這個100元去買漫畫，漫畫店又將這100元付給印刷公司，這一連串的過程中，這100元被使用了5次，就產生了500元的效益，那如果這張100元被一千人、一萬人使用過呢？這就是經濟學上的名詞「乘數效應」（multiplier effect）。

而當氾濫的資金開始進入市場，讓今天這個金額從100元變成100億、接觸的人從五人變成數百萬人，你就可以想像氾濫資金帶來刺激效果會有多強大。總之，資金量影響著房價水位高低，資金對於房價的影響，無論是預售屋還是中古屋、蛋黃區還是蛋白區、公寓大廈還是透天別墅，無一例外、無一倖免。

只要你能看懂上述這個例子，了解供給、需求、資金、利率，是如何交互影響臺灣房價變化的話，那麼恭喜你，光是免費把本書閱讀到這邊，你就至少比全臺灣50%以上的房仲更懂房市了，是不是很簡單呢？

四、看不見的黑手

因為接下來的內容會比較艱澀一點，所以我們就以生活中的情況來聊聊吧。

我相信現在應該沒有人在投資「臺幣定存」吧？假設臺幣定存的年利率是1%，但平均每年通膨是2%的話，等於臺幣定存就是實質的負利率，也就是把錢放在銀行裡面只會越放越少，大家為了避免自己的畢生積蓄變薄，自然會把錢放在利率更高的其他資產上（資金的趨利性）。

也就是說，銀行的「低利率」就是一股強大的推力，將資金從銀行推往市場的力量，而利率更高的房地產或股市，則具備強大的吸力。

既然講到資金與利率，就一定要談到掌管國家錢包的重要機構「中央銀行」，一個國家的經濟好壞，中央銀行（以下簡稱央行）的影響力絕對不輸給由人民選出來的總統、立委和民代，因為央行可以像控制水龍頭的出水量一樣，控制著資金的水龍頭來影響全國市場經濟。

你可能會好奇：「央行有這麼厲害啊！那央行是怎麼透過控制資金來影響經濟？」，現在的你，已經可以理解以下的簡單邏輯：當經濟差時，央行會將資金注入市場以刺激經濟，因為當資金多，就能夠讓民眾與企業的收入增加、需求增加，這就是所謂的景氣擴張，但因為市場上的東西沒有變多，可是購買的需求提高，就會導致價格上漲進入通膨階段。

很多人聽到通貨膨脹都會聯想到不好的事情，例如之前的委內瑞拉、以及印出史上最大面額的辛巴威等等（他們都因為亂印鈔票來支付債務而導致超嚴重通膨），過度的通膨就會讓物價飛漲、老百姓的現金變薄而買不起東西。

但其實你要知道，只要保持適當的低度通膨，例如每年1∼2%，反而能刺激經濟、讓經濟變得更好，這也是全球每個國家的目標，因為商品只要能一天一天慢慢變貴，民眾就會想要早點消費，進而刺激經濟提升，物價也較穩定。相反地，萬一價格進入了「通貨緊縮」的通縮階段，那就代表著商品會一天一天變便宜，消費者知道東西會慢慢變便宜就不會急著去消費，導致經濟變差，因此各國都會努力避免讓自己進入通縮的情況。

當經濟火熱導致通膨過高時，央行就會想辦法收回資金，來避免市場過熱導致的泡沫風險，而央行收回資金的常見手段，就是將銀行的利息提高，也就是我們常聽到的「升息」，因為放在銀行的錢幾乎零風險，如果放在銀行的利息又不錯的話，就會因為資金的趨利性，讓大量現金從市場回到銀行體系內停止流動，停止乘數效應、降低通貨膨脹。

當央行把利息變高以後，連帶著借錢貸款的成本就會變高，民眾和企業借錢的意願就會降低，消費的意願也會減弱，進而讓過熱的市場降溫下來，也因為前面通膨讓東西變貴，但升息後的購買需求又降低，就會讓價格進入下降的通縮階段。最後，又會因為升息讓市場太冷，使得央行再次注入資金去刺激經濟，這個不斷重複的歷史，就是我們常聽到的「景氣循環」。

而在景氣循環中的「升息階段」時，已經扛房貸的屋主壓力會變大，因為房貸利率會慢慢變貴，讓屋主不是盡量趕快把貸款繳清，就是想將房子出售以解決房貸壓力。而當需求不變，卻有越來越多的屋主因為貸款壓力將房子釋出時，供給量就會提升，但買方卻因為銀行貸款成本變高而降低購買意願，買氣（需求）就會降低，於是房價就會有下修的壓力。

正因如此，如果想要買到價格合理的房價，選在升息階段入場就是最聰明的規劃，雖然乍看房貸成本變高了，但是你的砍價幅度也變得更大，從房價方面省下來的成本，更遠遠高於升息的那額外一點點利息。

五、刻意低利率的臺灣央行

理論上，我們的利率應該會隨著景氣循環而升高或降低，但我們臺灣央行近二十年來的情況，卻是降息就盡量往下降，需要升息時，就盡量不要升，而刻意壓低利率的策略，就讓低利率的環境造就了臺灣高房價的體質，以及臺灣產業無法提升等問題，進而使得現在年輕人得用低薪來面對高房價的人生。

以主計處2022年第二季公布的最新數據，臺灣的房價所得比來到了9.69年，也就是平均每個人要不吃不喝近十年才能買得起一間房，臺北市的數字更來到驚人的16.17年。

下表為中國的房地產網站《居外》於2021年的統計，根據該網站統計數字，以臺北市中正區來算，均價約為7947.5美元／平方公尺，看起來並不算太高，那是因為臺灣在計算單價時，沒有將30∼40%的公設坪數扣掉，如果將平均35%的公設比扣除，臺北市中正區的平均房價約10,729.12美元／平方公尺，大安區則為11,932.51美元／平方公尺，不輸給許多國際級一線城市精華區的房價。

明明人口越來越少、人民薪資停滯不前、住宅供給量還越來越多，為何臺灣房價卻能屢創新高、還越來越高呢？

▼（圖／采實提供）