今年投資人最怕「央行」！商仲曝房價是否跌 關鍵在這點

政府打房修法已上路、央行也加碼縮緊第二戶貸款成數、年底又逢總統大選，不動產投資市場怎麼變化？世邦魏理仕（CBRE）今(4)日在第2季市場觀察報告指出，投資人認為今年最大挑戰在央行政策，其不確定性因素將帶來較大壓力，並指出關鍵在是否繼續升息，價格就可能下跌。

由於國內經濟成長持續放緩，央行於今年第2季決議暫停升息，卻祭出第5波選擇性信用管制，降低特定區域第二戶貸款成數，世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶指出，整體不動產投資市場，在商用不動產挹注下雖只比去年第2季少1%，但全年仍減少3成，主要來自土地市場的萎縮，今年大型土地及商用不動產投資額將較去年衰退25~35%。

土地交易驟降4成 商用不動產交易耀眼

具體來看今年第2季的不動產市況，與住宅建案最相關的大型土地交易金額共276 億元，較上年同期驟降約4成，其中建商購地金額年減42%至189億元，一反前3年交易熱絡的盛況，並已寫下連6季負成長，李嘉玶解釋，由於央行信用管制持續發威，房市買氣下滑，多數建商對於土地開發改採保守策略，部分業者更選擇處分土地以充實營運資本。

▼今年第2季全台大型不動產交易以商用最耀眼，土地則連6季負成長。（圖／世邦魏理仕）

反觀商用不動產在最大功臣「新光一號」6案全數標脫下，挹注306億元的成交額，其中「天母新光傑仕堡」以近117億元坐穩上半年最貴交易，讓第2季總交易額達510億元，較去年同期大增54%，李嘉玶表示，創世邦魏理仕有紀錄以來歷史同期新高，「商用不動產交易額大於土地的狀況，從歷史來說是很少見的狀況」。

▼李嘉玶今日解說今年第2季商用不動產狀況。（圖／EBC地產王張琬聆攝）

至於廠房與廠辦成交金額則分別較上年同期增長71%、79%，反映儘管台灣出口表現尚未回暖，工業地產的剛性需求仍在。世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所所長施甫學表示，過去數月內可見部分具雄厚實力的自用型企業積極把握北台灣成熟工業區物件釋出機會，包含取得預售廠辦大樓樓層，趁早布局未來產能與研發空間需求，然而目前買賣雙方的預期成交價仍有相當落差，不利下半年工業地產成交量提升。

投資人今年最大挑戰 央行的不確定性

李嘉玶另外分享今年投資人認為最大的挑戰，以「央行政策」最高，主要是不確定性帶來的壓力，對「經濟衰退的擔憂」居次，買賣雙方價格的認知落差也佔不少比例。

▼今年投資人認為的最大挑戰，是央行如激進升息、量化緊縮不足等央行政策。（圖／世邦魏理仕）

施甫學則以住在新竹的在地觀察來說明，「我在新竹感受很深，6~7年前看建案每坪32萬元，覺得好貴，還滯銷；現在上售屋網一查已經賣完，每坪60多萬元！」認為即使《平均地權條例》上路或央行信用管制，影響還是有所區別，雙北和新竹有很強需求和交通優勢的影響較低，但台中郊區、台南高雄過去投資客炒作較多的地方就會受影響。

由於目前預售屋已經禁止轉售，施甫學表示，受影響的頂多是過去用5%貸款的投資客、其他成數靠建商提供建商貸的建案，影響會比較大。

至於房價打房政策、大選干擾下是否下行？施甫學從美國之前大幅升息下房價實價掉下來的狀況來看，後續要關注未來如果央行再升息，價格就會再跌。

（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）