展延開工量創新高！賴正鎰憂「管太多」：中小建商財務調度恐失靈

工料雙漲又遇政府接連打炒房，六都展延開工宅數去年共達6萬戶創新高，鄉林集團董事長、全國商總主席賴正鎰估計今年也會超過5萬戶，恐影響市場供應鏈正常運作，若再加上政府信託強化管制，恐會讓中小型建商財務調度失靈。

根據內政部不動產資訊平台統計資料顯示，去年全台住宅建照核發18萬戶，為近20餘年來最大天量，開工展延也達最高峰，達到6萬209戶，換算起來等於約33%建照戶數申報開工展延，較前年2021年增30.9%。

開工展延數達高峰 今年估逾5萬戶

而今年第一季全台建照展延件數為1262件、展延開工總宅數1萬3178戶，全國平均展延開工宅數比重擴大為37.5%，六都平均展延比重更達59.5%。其中展延率最高是台北市和高雄市；最低為台南市。若以數字來看，雙北市加起來就超過5000戶、高雄市也有2448戶，預估今年展延開工總宅數仍有逾5萬戶規模。

▼去年六都展延開工宅數逾6萬戶創新高。（圖／鄉林不動產研究室提供）

根據建築法規，新建案取得建照後半年內需申報開工，可再展延3個月，也就是取得建照9個月內須申報開工，但這幾年受疫情影響缺工潮嚴重，各縣市政府陸續宣布建照、雜照可自動展延，建築期限延1~3年不等，延長建照的建築完工時程。

鄉林不動產研究室指出，數據顯示，開發商近年來因缺工缺料及建材成本高漲、政府接連打炒房等因素，推案及興建時程難以管控，導致申請展延宅數出現爆衝。

多重政策限制 延後開工緩壓力

尤其是央行連續兩年緊縮土融額度、對開發商祭出18個月限期動工令，除了危老、都更重建可以不受限制之外，一般建案須在期限內動工，但面臨缺工、原物料高漲、房市景氣不明朗以及資金調度等多重壓力，不少建商只能先申請建照，再按程序申報延後開工，以確保營建成本，並避免違約被罰款，也可緩解新完工成屋持有的成本壓力。

賴正鎰分析，內政部為保障大眾購買預售屋的權益，宣佈打算針對銀行抵押債權、預售款運用及價金動用等對建商作進一步規範，出發點當然是很好，但是也必須顧及建築開發商財務運用的彈性空間，現階段很多建商因為土建融限縮，面臨資金調度以及缺工困境，需要政府大力支持協助。

▼全國展延開工宅數比例持續擴大。（圖／鄉林不動產研究室提供）

他說，以展延開工宅數創新高這個現象來看，跟資金調度財務面就脫不了關係，過去幾年房市火紅時期缺工、搶工問題就開始白熱化，加上購地成本持續增加，如果成本沒掌握精準，可能會面臨一開工就虧損的窘況。

精進預售信託機制 中小建商恐陷財務危機

近期內政部長林右昌更表態將研議預售信託擔保機制精進措施，以保障購買預售屋民眾的權益保障，賴正鎰對此擔憂，開發商最怕就是突然遇到景氣突然下滑，房子成交速度變慢，一開工就要投入大筆資金，而完工後還未售出之餘屋多還會有囤房稅的壓力，展延開工宅數飆高即工料雙缺、政府連續打房措施、限期動工令等因素的後遺症，如果再加上信託強化管制，更會讓中小型建商財務調度失靈。

賴正鎰呼籲政府，應加大協助營造業改善缺工情況的力度，同時適度放寬土建融管制，囤房稅2.0規定，對於有意調整預售屋信託機制的部分，現有銀行信託撥款運作得很順暢，政府應順從市場機制、滿足民眾購屋需求，最好不要再多設限，以免增加開發商資金壓力。

▼賴正鎰呼籲政府應順從市場機制，不要增加開發商資金壓力。（圖／EBC地產王張琬聆攝）

（封面圖／EBC地產王 張琬聆攝）