預售市場下半年表現差？專家示警：量大超漲區房價鬆動

2023年價見跌不跌，2024年走向多空拉鋸格局，房價到底跌不跌成為多人關心的重點。房市趨勢專家分析，可觀察新清安貸款力道是否減弱、各地交屋潮的狀況，以及開工量與使照完工量是否持續死亡交叉，預言下半年房市變數大，量大超漲區房價恐鬆動。

去年原本因政策、經濟及選舉因素干擾下，房市跌入冷靜期，下半年見跌不跌，卻因為新青安優貸專案的回馬槍，加上新成屋交屋潮拉高平均單價，導致房價未如預期的下跌。吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮指出，最大關鍵是去年8月上路的新青安優貸專案發酵。

另一方面，去年使照完工量大增至11萬8286戶，且集中在下半年交屋，因此價格較高的新成屋便拉高整體交易量的平均價，李同榮指出，此狀況可能會呈現房價上漲的假象。

▼去年使照完工量大增。（圖／吉家網不動產提供）

新青安力道減弱與否 成房價漲跌關鍵

至於2024年的房價表現？李同榮認為有三大觀察重點，首先是新青安貸款力道是否減弱，由於專案有3年期限，因此第１年會湧入搶購心態，在房價不跌下購屋信心大增，但這些買盤的高峰點何時反轉，對房價的支撐力道就會減弱。

第二個觀察是各地交屋潮的實際影響，因為2021及2022年為這波房市循環主升段，銷售率高、開工率也高，延續2~3年就呈現完工使照量大增，因此須觀察使照量與前期比較的高峰期是否減弱，才不會因新成屋太高的交屋潮影響交易拉高平均單價。

開工與完工量持續死亡交叉 房市多頭確立結束

第三個觀察則是今年上半年的開工量與使照完工量是否持續死亡交叉，李同榮指出，去年第3季開始因預售屋銷售率不佳、開工量下滑，加上使照完工量大增而呈現死亡交叉，此狀況已延續到去年第4季，如果今年持續如此呈現，「房市多頭確立結束。」

▼專家建議觀察今年的喎供量與使照完工量是否持續死亡交叉。（圖／吉家網不動產提供）

李同榮接著預測今年房市3大演變，首先是上半年支撐強，「上漲不易、下跌難」，在新青安持續發酵、看守內閣暫停打房政策、完工使照量仍然攀升且剛需市場仍然強勁之下，房市難跌，但整體面臨高檔，總價推升不易，推案面積又已縮無可縮，單價要拉升相當不易，各都行政區會出現小漲小跌現象。

下半年3大變數 超漲區將多殺多

至於下半年變數較大，量大超漲區房價恐鬆動。李同榮解釋，下半年開始有囤房稅2.0上路，加上新政府上任的弱勢執政下，將面臨反對黨對高房價民怨的質疑與壓力，且全球地緣政治風險與兩岸關係持續惡化，估計下半年建商餘屋出脫壓力大增，「部分量大且超漲區勢必會有多殺多現象發生，新推建案要拉高房價就會被舊案餘屋競價搶銷」，預計預售市場下半年表現會比上半年差，成屋市場就看區域表現漲跌互見。

最後則是全年交易量溫價穩，李同榮認為，今年全年交易量會比2023年微增，供給量雖多、需求量也強，所以市場交易活絡，房價以盤代跌，漲跌在正負5%之間盤整。

「房市沒有永遠漲的道理」，李同榮強調，預測趨勢也難以單一變數判斷房價漲跌，2024年在多空拉鋸劇烈的狀態下，經濟基本面的表現如何、技術面的調整與否，以及地緣政治風險，都是今年房市走勢的決定關鍵。

（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）