小代銷淡出市場 仲介兼外送 專家喊:買房時機到了

小代銷淡出市場 仲介兼外送 專家喊:買房時機到了

台灣面臨選舉、政策打房等變數,房市前景令人好奇,根據馨傳不動產智庫建構中的「房市氣象站」,其中的「下季氣象預報」專門評估並預測未來房市多空強弱與市況起伏,顯示今年Q2房市依舊晴雨綿綿,七大都會區僅新竹、台南在逆勢中表現相對亮眼,但也提醒危機就是轉機,購屋時機已悄悄來臨。

GDP下修難避免 危機就是轉機

 

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示,預估經濟谷底可能會落在今年Q4到明年Q1之間,房市景氣變動可能也差不多,投資人必須更有耐心等待曙光乍現的那一刻,但有購屋需求的民眾倒是可以趁今年Q2到明年Q1進場購屋,撿便宜機率較高。

 

根據他的說法,受到總體經濟衰頽的壓力,投資人與購屋者持續保守,Q1房市買氣雖較去年Q4回溫,但僅是大漠中的一處篝火,即使暖了暖身子,整體卻是脆弱而且容易熄滅,倘若市場需求遲遲未能大幅提振,賣壓會不斷累積,價格修正的壓力並未消失。

 

▼馨傳不動產智庫的「房市氣象站」,其中「下季氣象預報」顯示,今年Q2房市依舊晴雨綿綿。(圖/何世昌提供)

 

 

銷售率低檔盤旋 賣壓持續累積中

 

何世昌提到,去年3月央行升息與4月疫情大爆發後,房市買氣由高峰滑落,到了年中買氣驟降,直至今年Q2已經快屆滿一年,這一年來整體房價仍是漲多跌少,成交量卻是扶不起的阿斗,尤其部份小代銷淡出市場,還有仲介人員兼職作外送、開自媒體轉空戰,亦有建商宣布今年暫停推案,這些蛛絲馬跡都在說明一件事,「今年市場挑戰重重」。

 

何世昌提醒,今年想買房子的人毋須太過悲觀,儘管七大都會區的Q2房市展望普遍低迷,議價空間仍有擴大機會,至於賣房子也不能過於樂觀,別誤以為多頭在千軍萬馬之前仍可金槍不倒。至於利空來自哪裡?他認為,房價漲多就是最大利空,適時修正、稍作休息,然後再起身挑戰千山萬壑,整體而言並非壞事。

 

高雄利多出盡 台中成交報喜

 

盤點七大都會區Q2房市氣象,其中以高雄房市狀況最差,連二季處於「綿綿細雨」,而且瀕臨「濕冷多雨」,主因仍是預售屋供過於求,所幸建商實力還算足夠、夠吃老本,再者中古屋委售量不大,房價不至於崩盤但勢必修正。除此之外,台積電設廠議題形成「利多出盡」的結構,有別於竹科、中科、南科,三科園區房市屬於「厚積薄發」,反觀高雄台積電題材卻是提前反映,輕舟已過萬重山的旅程已結束,接下來面對的是險阻沼澤路途。

 

何世昌說,台中Q2同樣進入「綿綿細雨」,預售屋供給量過多、房價漲幅太高,以及房貸負擔率逼近五成是最大利空,唯一值得欣喜的是買氣不算太差,這股未被擊碎的需求猶如汪洋中的唯一逃生船,船在則人在,後續仍要觀察買氣變化,如果需求突然冷卻就是派對散場的時候。

 

▼何世昌認為,房價漲多就是最大利空,適時修正、稍作休息,整體而言並非壞事。(示意圖/東森新聞資料照片)

 

 

台南價量齊揚 新竹供給萎靡

 

有關台南方面,今年Q2房市氣象降至「晴時多雲」,意味著展望轉弱,但整體市況仍穩健。展望轉弱的原因,一來是供給量與價格持續暴衝,多個重劃區新案成交價已飆到每坪40萬元,3字頭房市區不斷減少。面對房價不跌反升的態勢,造成部份購屋族縮手,未來要觀察的是購屋族若僅暫時觀望,渡過房價瓶頸期後便會再度上攻,市場將可迎來穩定發展。

 

值得留意的是,新竹縣市是Q2預報中唯一「晴空萬里」的地方,關鍵在供給量依然不足,新竹縣市建商彷彿不同娘生的雙胞胎,大家極有默契般的減緩推案,尤其蛋黃區的新案寥寥可數。不過,這不代表市場一片歌舞昇平,雖然供給量少而潛在需求仍高,可是蛋黃區想賣到7字頭、8字頭的建案傳言不斷,如此高價已讓購屋族考慮期拉長、成交量減。

 

多空交戰正酣 市況與房價走勢分歧

 

北台灣三都同步進入「多雲時晴」,未來展望已然轉弱,目前住宅供給量縮,但線上賣壓依然偏高,尤其商辦市場供給爆量,企業主受經濟環境波動加劇等因素影響而不積極添購新資產,使得商辦去化量不如預期。

 

針對上述情況,何世昌研判,有一種可能是近期壽險業、或Reits清算而釋出不錯的標的,買家可能優先鎖定這類帶租約、或售後回租的優質商辦,導致北市新商辦變得沒那麼搶手。至於既有舊商辦若去化完畢,新商辦能否獲得垂青,將是接下來要關注的部份。

 

有關住宅市場部份,根據他的觀察,平價案有增加的跡象,離如桃園青埔、新店、北投、三重等地,另有銷售期較長的建案由售轉租,但同時也有部分區域建案開價與成交價再往上升,各區市況與價格走勢明顯分歧,顯示市場雖弱、但又不至於太悲觀,並非所有區域都同步轉衰。

 

▼何世昌提到,Q2房市整體市況恐會續弱,但建案銷況屬於個案表現,低總價或低首付的建案依然受到青睞。(示意圖/東森新聞資料照片)

 

 

雙低建案全台熱賣 但這一低例外

 

何世昌總結表示,Q2房市整體市況恐會續弱,但建案銷況屬於個案表現,低總價、低首付的建案依然受到青睞,買氣最為蓬勃,但「低單價」的建案卻不見得一定好賣,推測其原因可能與「爛尾樓潮」、「中小建商倒閉潮」等話題發酵有關,部份購屋族寧願購買一線品牌建商的高單價建案,捨棄較無名氣的低價案。

(封面示意圖/東森新聞資料照片)

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