房市3黑天鵝變因！專家曝建商壓力大 這類人「收漁翁之利」

打炒房政策箭在弦上即將實施，不動產交易量能持續走低，房貸利率創27季新高，加上年底有大選等因素干擾，讓人有下半年房市山雨欲來風滿樓的肅靜感。專家從升息、資金回流趨緩及政策等3變數來看，卻反而大讚是自住客坐收漁翁之利的好時機。

去年至今台灣房市發展變數陡升，年建物買賣移轉量31.8萬件創下近3年新低，今年第1季全台交易量64291棟也年減24.2%，創近4年新低紀錄。元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，房市從去年至今遭遇升息、資金回流投資趨緩、政府打炒房等3項變數下，房價狂漲態勢已不再，加上年底總統大選干擾，今年下半年反而是購屋者議價買房的好時機。

連五度升息 房貸利率創27季新高

首先從升息來看，去年至今央行五度升息，大幅增加購屋者負擔，聯徵中心資料顯示，到去年第4季銀行新增房貸平均利率已達1.98%，不僅連3季上漲，還創近27季新高。

▼央行五度升息，房貸利率創27季新高。（圖／元宏不動產加值服務平台提供）

周昆立指出，從2016年開始不斷降息，長達6年的低利環境，在2022年瞬間改觀，短短一年利率升回6年前，很多購屋者都被急速上漲的房貸負擔嚇到不敢進場，甚至出現提前還款的狀況。於此同時，建商面對躑躅不前的購屋者，勢必將提供更多優惠、價格更貼近購屋者期望。

▼目前房貸利率已回到6年前。（圖／元宏不動產加值服務平台提供）

資金回流趨緩 企業投資計劃有暫緩疑慮

再看資金回流投資趨緩，政府於2019年推動「投資臺灣三大方案」，至今年4月21日止，審核通過的投資額高達2.5兆元，其中台商回流1.2兆元創空前紀錄，但今年國際受到通膨與經濟衰退影響，許多產業都面臨營運上的困境，科技業也陸續傳出被砍單、營收衰退的狀況。

目前資金回流台灣的態勢已明顯趨緩，且企業原定的投資計劃可能有暫緩的疑慮，周昆立認為，對於這幾年因科技大廠設廠而狂飆的區域房市，勢必將出現冷靜調整期，短線價格將有一定回檔的空間，對於自住或看好長線發展的購屋者，就是進場議價的好機會。

▼近年資金回流狂潮挹注房市熱度，近期此趨勢已趨緩。（圖／InvesTaiwan提供）

平均地權條例將實施 投資炒作空間大減

最後是政策面，《平均地權條例》修正草案的話題自去年發酵，下半年開始房市就陸續降溫，至今年初法案通過，近日子法也已預告，最快下個月經行政院核定後即可公告實施，其中預售屋禁止轉售、私法人購屋採許可制等措施，更大大減少了房市投資炒作空間。

周昆立表示，打炒房政策的上路，對目前滿手建案與庫存的建商來說，壓力相當大，今年第1季預售買氣持續低迷不振，接下來降價、餘屋出清都是可能遇見的結果，民眾不妨耐心等待，或利用謄本情資主動找尋建商餘屋進行洽談，都有機會買到較便宜的價格。

借助黑天鵝冷鋒議價 建設題材區2~3房長線保值

市場黑天鵝雖不利房市，但周昆立認為購屋者反而可以借助這些冷鋒來大膽議價，不過由於目前房價仍高，加上年底有大選干擾，建議要挑對產品和區域。目前熱門的2~3房在精華區價格回檔1成內、有建設題材的蛋白重劃區價格回檔10~15%，都是不錯的切入甜蜜點，長線保值效果也較佳；偏遠地區、套房或大坪數住宅，因長線市場需求偏弱，建議都要先避開。

（封面示意圖／EBC地產王張琬聆攝）