張欣民／進入打炒房新時代 5點踩雷注意小心別以身試法

2023/09/13

12:37

EBC地產王記者余奕賢

2023年7月1日是個值得紀念的日子，也是一個很有意義的日子，因為從這一天開始，我國進入一個全面打炒房的時代，過去投機炒作的房市亂象，可望在平均地權條例新法上路後獲得改善，由於新法打炒管控十分嚴格，罰則也很重，還想在房市偷雞摸狗的人可得小心了，別以身試法喔！

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平均地權條例修法被喻為史上最強打炒房，一點都不為過，除了限制換約轉售、管制私法人購屋、檢舉給獎金及解約申報等管控措施之外，更在法條(平均地權條例第47-5條)中明文規定「任何人不得有炒房之行為」，包括以下三點：一、以電子通訊、網際網路、說明會或其他傳播方式散布不實資訊，影響不動產交易價格。二、與他人通謀或為虛偽交易，營造不動產交易活絡之表象。三、自行、以他人名義或集結多數人違規銷售、連續買入或加價轉售不動產，且明顯影響市場秩序或壟斷轉售牟利。違者最高更可處罰最高5000萬的罰金，希望以「嚴刑峻罰」來抑制房市炒作、房價哄抬。

一般而言，法律條文都是概要性的，所以才會搭配其子法或是相關細則，除此之外，怕民眾還是搞不清楚什麼是炒作行為，內政部還特別製作了「禁止不動產炒作行為規定」，臚列了以下不動產炒作的5大亂象來加以說明。

一、散布不實資訊

不動產交易資訊主要就是價與量，散布不實成交價格，當然要來加以管制，譬如說業者宣稱、散布的實際上是開價，並非實際成交價，過去戲稱「開價嚇死人，成交笑死人」的現象可休矣！

此外，誇大個案的銷售率，例如「春節連假期間銷售率達三成」、「甫公開後銷售率就衝上五成」、「公開一周即秒殺」、「最後精華保留戶」等等，這些都是屬散布不實銷售量的話術，都可能誤導購屋人的判斷及意向，這些都是可能被檢舉及被裁罰的對象。

更特別的是，散布不實資訊的主體不僅止於房屋銷售業者，更包括銷售者委託的廣告業者或是「表演者」，所謂「表演者」就例如網紅、YouTuber、直播主、藝人、名嘴，甚至新聞記者轉傳不實資訊，也「都有可能」被罰，其「株連」的層面可說是相當的廣，特別是「表演者」更要小心再小心喔！

二、通謀虛偽銷售手法

過去房屋銷售業者為營造不動產交易活絡表象（假象)，讓未購買者有深恐買不到的恐慌心理，常常會有業界俗稱的做「SAKURA」的情形，譬如請臨時演員排隊購屋、洽談桌旁也有假客戶簽訂虛假購屋預約單，高聲喊出某棟某戶成交，或是在接待中心貼滿成交的客戶名單紅紙條。這些被動員來的不管是自家員工或是臨演人員，也都是未來可能被裁罰的對象。所以即使是購屋人自動自發排隊來買房子，業者也最好避免有這種場景，免得引來主管機關的注意，甚或是不必要的一些麻煩。

▼過去投機炒作的房市亂象，可望在平均地權條例新法上路後獲得改善。（示意圖／pixabay）

三、違規銷售行為

潛銷是過去代銷業者測試市場的一種銷售手法，等到衝到了一定銷售率之後才盛大對外公開，但這其中是否都符合相關法令的規範，往往是業者自行裁量，於是就出現有「挪用他案建照公開廣告預售」、未取得建照在「FB、IG/Line群組潛銷」，這都是屬於違規的銷售行為。實價登錄2.0之後，預售個案還未跟主管機關備查在案，就自行對外銷售，也是屬於違規銷售行為。

再者，有團購主見某預售建案條件佳，即使未得建商之委託就對外揪團公開招攬，也是這次打炒要抓的違規銷售行為。當然代銷、仲介或是相關人員建立換約平台、提供換約資訊，也都是官方認定的違規銷售行為喔！