中古屋俗擱大碗 買了還能住多久？「1款房」小心難貸款

預售屋、新成屋價格高漲，不少民眾逐漸將目光轉向中古屋，看好中古屋大多位於生活機能較強的蛋黃區位置，且價格相對實惠、入手門檻低，不過同時也擔心沒住幾年，屋齡就會面臨偏高、不適合居住，遲遲難以下定決心。

一般民眾想買中古屋，難免會糾結屋齡，好奇房子正常使用，到底能住多久？會不會買沒多久，就沒辦法住？房市達人「阿宅-雙碩士地產顧問」則指出，針對房子使用年限，主要有2種評估方式。

●物理耐用年數：能不能住

指房子因自然耗損或外力破壞，至結構脆弱而不堪使用所經歷之年數。當房子使用超過物理耐用年數，房屋主體結構多已損壞，當然也就不能住了。

●經濟耐用年數：值不值得住

指房子因功能或效益衰退，至不值得使用所經歷之年數。當房子使用超過經濟耐用年數，房屋結構可能不算太差，但房子功能老舊已不值得居住，例如三合院古厝，結構外觀看起來還可以，但一般人不會想長期居住。

▼銀行在鑑價上，仍以「經濟耐用年數」為主要參考依據。（示意圖／pixabay）

雖然2種都可以作為判斷，但阿宅從實務上分析，由於銀行放款是採用「經濟耐用年數」來評估建築物的價值，因此建議買房時還是參考「經濟耐用年數」，以免影響貸款。

至於經濟耐用年數如何判斷，假設房子建材是SC鋼骨造、SRC鋼骨鋼筋混凝土或RC鋼筋混凝土造，經濟耐用年數是50年；若房子建材是RB加強磚造，經濟耐用年數則是35年。

但阿宅最後也提醒，要特別注意的是，如果房子一直都有良好的整理維護，經濟耐用年數是可以延長的，估價時也會納入考慮，所以看房時還是要以房屋實際維護狀態為準。

▼（圖／阿宅-雙碩士地產顧問授權提供）

（封面示意圖／pixabay）