第2戶限貸6成房市更有戲？專家曝解方：影響不大

2024/06/14

09:57

EBC地產王記者張琬聆

「台灣已是全球限貸最嚴苛的國家，所以不要再哀哀叫罵央行了！」央行昨日宣布祭出第6波選擇性信用管制措施，馨傳不動產智庫執行長何世昌如此強調，他認為接下來反而有利預售市場，且建商走向大者恆大的趨勢，對消費者來說弊大於利，直言央行作法只是對房市做表態，「但如果你想要有更多期待，早點洗洗睡比較快。」

何世昌在個人臉書粉專「房產知識Buffet+」說明央行第6波選擇性信用管制措施的重點與影響，其中下調「特定地區」第2戶的貸款成數，六都與新竹縣市「二房」貸款成數從原先的7成降至6成。預估影響正在交屋中的新成屋、預售屋與中古屋，或者今年內將交屋的預售屋買方，可能因為無法多拿出1成自備款而產生糾紛。

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不過，何世昌也提出解方，買方可以透過信貸、股票質押、將房屋移轉至配偶名下等方式來規避管制措施，中長期而言對整體市況影響不大。他更強調，在中國與韓國於去年放寬限貸令後，台灣第2戶限貸6成、第3戶限貸4成，「已是全球限貸最嚴苛的國家，所以不要再哀哀叫罵央行了」。

▼央行再祭選擇性信用管制，恐為將交屋的買方帶來糾紛。（示意圖／第一建經提供資料照）

反而有利預售市場走向大者恆大趨勢

其次，加碼管制「特定地區」的房貸上限，往往會驅使資金轉進有科學園區題材的非管制地區，如苗栗、嘉義、屏東等地。另一個影響則是易把買第2戶的換屋族推向預售市場，因為買成屋要馬上拿出4成自備款，換屋族會買預售屋來減緩自備款的壓力，何世昌認為，反而有利於預售而不利成屋市場。

接著是「調高存準率1碼」，會使銀行可放款資金量減少，何世昌認為，受到最大傷害的應該是小型建商，因為銀行可貸資金量降低，通常會篩選優質客戶，往往會把資金放貸給上市建商、大型建商，而實力稍弱的小型建商、或小型區域型建商被拒貸的機率增加。

何世昌進一步說明，當小建商難以從國銀獲得足額資金，可能會轉向民間借貸，但此舉會增加推案成本；倘若被國銀拒貸或不做民間借貸，那麼小建商就不會推案，新建案市場將更進一步走向「大者恆大」的趨勢。小建商的市占比例持續降低後，大建商的競爭對手減少，大建商、品牌建商的推案價格比小建商更硬、更貴、更具備控價權力，「對消費者來說弊大於利」。

總結來說，何世昌認為，央行加碼管制措施只是對房市作個表態，「表示我正看著你」，而該措施可能是要降低不動產放款集中度，並合理控制金融體制的風險，「如果你想要有更多期待，早點洗洗睡比較快」。