房市明星商品淪票房毒藥 專家建議「剖半處理」：阿婆變泰山

受到少子化影響，台灣家戶人口減少，住宅結構逐漸轉變，大坪數的住宅需求下降，已不好銷售，專家認為，此類型房屋若想突破重圍，「建物分割」不失為好辦法。

4房格局式微 苦坐冷板凳

早期常見三代同堂，「4房2廳」是買房時的必要考量，但隨著人口簡單、房價越來越貴、一日生活圈的形成，購屋市場主力變成了2至3房，原來4房的明星商品，反而變成了累贅。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在指出，以台北市為例，房屋單價動輒120萬元起跳，以60坪計算，就要7200萬元，如果再加上平面車位，成交價更令人咋舌。

▼隨著時代變遷，民眾偏好的格局轉為2~3房。（示意圖／pixabay）

限貸令衝擊 豪宅轉手難

雖然政府為了打房，連續頒布了多次的限貸令，如今限制自然人購買住宅，位於台北市成交價7000萬元以上、新北市6000萬元以上、其他地區4000萬元以上，只能貸款4成，必須本息攤還，沒有寬限期，無法先行繳納利息，讓買方望塵莫及，知難而退。另外，7月1日上路的平均地權條例的修正案，管制私法人購置住宅，讓豪宅的成交案件，屈指可數，慘不忍睹。

以目前規範來試算，想在北市買一間7200萬的房，自備款需要4320萬元，只能貸款2880萬元，門檻並不低，讓豪宅市場交易萎靡，屋主想要轉手不見得容易。

▼大坪數物件分隔後，可大大降低入手門檻。（示意圖／pixabay）

建物分隔找出路 專家曝妙招

鄭文在則直言「上有政策，下有對策」，建議持有大坪數的屋主，若想將4房物件轉手，可以「剖半」處理，也就是將一間4房，改建成2間2房，順應潮流、化阻力為助力。

鄭文在進一步解釋，透過建築師的使用執照變更，房屋就可以一分為二，再申請建物門牌號碼增編，取得另一個建物門牌號碼後，將案件送地政事務所測量課，轉載建物平面圖，最後在登記課完成建物分割，取回2張建物權狀正本，一切大功告成。

屆時，每戶的房屋總價降至3600萬元，不再受豪宅貸款的牽絆，可以大大方方貸款8成，買方自備瞬間降低，讓原本「阿婆的身體」瞬間變成「泰山的體格」，為此，還可能讓單坪價提升1至2萬元，把建築師、地政士的建物分割費用連本帶利的取回。

但是鄭文在也提醒，建物分割並非每一戶房屋都能申請核准，所以有豪宅貸款困擾的屋主們，可以洽詢建築師或地政士先參考一下可行性，讓賣不掉的豪宅華麗轉身，變成市場上炙手可熱的好宅。

（封面示意圖／翻攝自pexels）