有錢買不到vs沒錢買不起！這款不動產 高峰已過將趨平

今年住宅市場在升息及政策壓抑下交易趨緩，出現量縮價跌現象，反而是商用不動產因自住需求仍在，未顯現疲態，甚至在「新光一號」6案全壘打標出的佳績下帶來高潮。不過商仲認為，該市場呈V型化趨勢，形成「有錢的買不到，沒錢的買不起」現象，估計高峰已過，交易仍在但逐步趨於平穩。

宏大國際資產今（20）日發布市場報告，發現住宅市場自2022年Q1升息開始交易趨緩，加上景氣下滑及政府祭出打房政策，已先從量縮逐步形成價跌現象；反觀商用不動產因前幾年產業界、企業成長，自用需求仍在，原本交易量已逐步放緩，但5、6月的「新光一號」資產標售推高今年商用不動產交易金額已達726億元。

新光一號爆高潮 漲幅約2倍

商用不動產交易金額大噴發，是顯示市場熱絡或資金充裕？宏大國際資產總經理陳益盛顯然不太認同，並認為商用不動產市場高峰已過，買賣交易仍在，但逐步趨於平穩。

▼今年上半年商用不動產交易金額大噴發，共達726億元。（圖／宏大國際資產提供）

對於新光一號資產標售帶來的漣漪，陳益盛指出，2005年新光一號發行上市時，宏大不動產估價部受理資產評估，以當時台北市中心商辦行情，每坪多在30~40萬元間。

標售結果出爐，新光國際商業大樓、台証金融大樓、新光中山大樓每坪已突破93.5~108萬元，漲幅達1.7~2倍不等，而且買家並非傳統的金融壽險業，陳益盛表示，足以顯示市場資金仍在，只等好的投資標的出現。

V型趨勢成形 追價及等跌者並列

觀察目前商用不動產3大市場主力為商辦、工業地及廠房、廠辦，其中商辦買家有逾半數屬於投資置產型，廠辦也有3~4成屬投資型，工業廠房則多數為自用型企業購買。

▼商辦買家逾半數為投資置產型。（圖為天母新光傑仕堡／EBC地產王張琬聆攝）

陳益盛表示，今年上半年的交易巨量恰巧只是這個時間點「新光一號」處分資產，由滿手現金的企業購入資產配置，尚稱不上市場熱絡，多數的中小企業也是在等房價下修，尤其是市中心以外商辦及非主要工業區廠房及土地。

從近幾年的商用不動產市場交易標的及買家類型觀察，陳益盛強調，已呈現「V型化」趨勢，意旨兩邊分別是賺錢的、不賺錢的企業，同時追逐中間為數不多的優質商辦標的，形成「有錢的買不到，沒錢的買不起」現象。

陳益盛指出，「V型化」現象已形成數年，有錢企業以高價購得某商辦或廠房，但也有陳年舊標的銷售多年仍未成交，因為資金追逐的是市中心或主商圈的優質物件，所以願意花高價取得，而一般案件則需要調整價格讓中小企業願意買單，然而營收平平或沒錢的企業，就望眼欲穿等待房價下跌，卻苦等不到。

陳益盛下半年仍看好市場交易，但因大案已陸續消化，就等壽險、產險業者補貼虧損零星釋出，交易量不會太差，但因選舉將至，市場步調將放緩，預估今年商用不動產交易金額約在1200~1400億元間。

（封面圖／EBC地產王張琬聆攝）