賣厝阿明／房貸成數如何評估？各家銀行利率懶人包 買房必看
文／賣厝阿明
在高房價時代，買房子搭配貸款申請對現代人來說已經幾乎是標配，而房貸的核撥與申請當然屬非標準化產品，要怎麼知道有哪些貸款條件可適用？哪樣的方案適合自己？最重要的是到底能貸到多少成數，才知道自己存下來的本金能買到哪階段總價帶的房子，阿明特別邀請太平洋房屋「同心圓團隊」執行長凃凱文以自身的經驗來跟大家分享房貸總彙整。
房貸成數怎麼評估
凃凱文指出影響房貸的關鍵兩因素即為「物+人」，兩者不能分開來看且缺一不可。舉例來說：即便您購買的房子屋齡新、坐落的區段好，但是申貸者的信用狀況與收入條件不良；抑或是相反，申貸人收入穩定，但購買的物件屬於地段偏僻又交通建設不便利的小套房物件，核貸成數就會被硬生生的打折。
就以現在各家銀行提供的貸款年限從20、30與40年都有，凃凱文經驗談說，目前房價對於大多受薪族來說仍是高負擔，所以大多都會選擇30年的貸款年限做還款，這樣的方案不管在頭期款的總額或是月付貸款時都會較輕鬆。
▼多數受薪族選擇30年的貸款年限。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）
而個人什麼樣的條件可以拉長還款年限或貸到比較好的利率呢？涂凱文告訴我們，基本上個人信用狀況良好、有固定薪資收入超過半年以上，又您任職的公司落在250大企業就有機會可以貸到最高成數唷！
若是要申辦到40年的條件，最主要審視申貸者的年齡，例如：您已接近50歲，要選擇40年的方案，基本上無特殊財力條件，銀行就很難通過審核，因為您到了90歲時應該也早就退休了，且合理的情況身體也會退化，不太容易有工作收入，就無法償還剩餘的貸款金額。
綜觀上述，涂凱文認為最重要的還是要看您個人的條件及需求去選擇適合的房貸，適合自己的都是好的房貸方案。
▼適合自己的都是好房貸方案。（圖／unsplash）
各家銀行貸款總表
中國信託/一般購屋
2.06%起 額度最高可達房屋鑑價85% 貸款期限最長30年 寬限期3年
滙豐銀行/一般型房貸
2.06%~2.71% 搭配雙週繳功能，可提前償還部分本金
元大銀行/指數型房貸
2.06%～3.29%(機動計息) 貸款期限最長30年 本息平均攤還
凱基銀行/購屋貸款
2.06%起 貸款期限最長30年
王道銀行/一般房貸
2.06%~3.96%(機動計息) 寬限期最長2年
星展銀行/指數型房貸
依T型指數+加碼利率，機動計息，承作利率2.06%起。 貸款期限最長40年
玉山銀行/房屋貸款
一段式2.15%起 本行房屋鑑價金額的7～8成為原則
遠東商銀/一般型房貸
2.12%起(浮) (依本行定儲指數利率加碼浮動計息) 20年為原則，最長不逾30年
永豐銀行/首購房貸
2.09%起 最高房屋鑑估價值85成
國泰世華/一般購屋貸款
2.19%起 寬限期最長2年
富邦銀行/購屋房貸
2.20%起 貸款額度最高依本行鑑價金額之80%
台新銀行/購屋成家方案
2.20%起 提供各類線上試算、諮詢及鑑價服務
▼各家房貸方案各有特色。（圖／EBC地產王張琬聆攝）
政府的青年安心成家購屋優惠貸款加持
而目前政府提供給民眾的貸款優惠方案在2023年8月1號已改為新青安貸款，單看名稱並非指只有「青年」才能申請喔，只要法定年齡18歲以上皆適用，無年齡上限！由財政部主導，透過和8家公股銀行合作。包含兆豐國際商業銀行、臺灣銀行、臺灣土地銀行、合作金庫商業銀行、第一商業銀行、華南商業銀行、彰化商業銀行以及臺灣中小企業銀行。
申請條件：
符合民法規定的成年年齡（也就是「18歲」以上都可以，所以即便已經60歲也ok！）
借款人及配偶及未成年子女名下都沒有自有住宅（只要申請貸款的時候夫妻和子女名下都沒有自有住宅，就算曾經擁有過自宅也都還是可以申請青年首購貸款喔！）
貸款條件：
貸款標的：申請日前6個月起購買的住宅
貸款成數：最高核貸8成
貸款額度：2023/8/1起調漲為1000萬元！
貸款年限：2023/8/1起增加為40年！
房貸寬限期：2023/8/1起增加為最長5年！
償還方式：採「本息分期平均攤還」或「本金分期平均攤還」方式。
計息方式：一段式機動利率、二段式機動利率或混合式固定利率三者擇一，一旦選定計息方式後就不可以變更！
貸款利率：以中華郵政股份有限公司 2年期定期儲金（額度未達新臺幣500萬元）的機動利率為基準利率，自2023年3月28日起為1.595 %
▼８大公股銀行可申請新青安優惠貸款。（圖／EBC地產王張琬聆攝）
隨FED有望調整降息嗎？
美國聯準會 (Fed)去年年底12月之際起一直有釋出訊息，加上經濟學家推估認為不排除3月降息的可能性；如果真的降息成真，央行是否也會降碼調整利率呢？
對於2024的房市買氣注入一大利多，對於此點凃凱文認為，即便FED降息，台灣央行房貸利率要視通膨跟經濟成長率而定，要台灣直接跟進調降的可能性很有限，因為與國際趨勢相比，台灣房貸利率確實並不算高，現階段總統大選結束，執政黨沒有改變的情況，大環境對於房價的不確定因子消除，房市的法令承接維持穩定了，故認為今年房市成交量會較去年樂觀可望微幅上升。
對於等待降息再出手的買房族群，凃凱文認為大可不必，第一是上述提及央行跟進FED調降機率不高與有限，其二是若真的調降對於現有屋主來說等於也是減輕負擔，要拋售的物件量也會減少。
另外，台灣近幾年房市其剛性需求已成主流很久，且配合政府去年起就開始陸續推出的打房三箭，整體房市體質會愈來愈健康，建議民眾還是依自身的需求評估，若有能力即可試著出手。
▼涂凱文建議不需等降息再出手買房。（圖／涂凱文提供）
感謝太平洋房屋「同心圓團隊」執行長凃凱文以上的知識分享，相信民眾進入買房時都可以有初步判斷房貸貸款銀行跟年限選擇的概念了。
●以上言論不代表EBC地產王立場
（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）
